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新政效果逐步显现 二季度是去库存关键“窗口期”

泰熙I网  2020-07-31 21:27:54

核心提示:3?30新政”等一系列政策利好给市场注入活力不可否认,而随着央行再次降准,流动性大规模释放,将加快二套房首付四成等房贷新政落地执行,市场潜在需求或将被激活,二季度将迎来去库存关键“窗口期”。

“3?30新政”后首月,重点城市商品住宅供应虽环比大增,但同比大幅下滑;成交方面,本月下半月部分城市成交量上涨明显,使得整体成交同环比皆上升,一线城市涨幅尤甚。在此影响下,本月商品住宅供求比较低,但库存量仍居高不下。但部分城市库存量有所下降,消化周期也进一步缩短。

1、供应:环比大增四成,但同比仍处低位

本月重点城市商品住宅供应量环比大幅增加41%,但同比仍下降30%。其中一线城市新增供应更是环比增加69%,而二、三线城市表现稍差,整体环比增加36%,同比仍下跌31%,青岛、长沙、苏州、海口、无锡等同比跌幅更超过60%。

在我们看来,新政后首月供应仍处低位的原因主要是,在一系列新政刺激下,市场信心提振,房企对未来政策宽松预期加大,因而房企也在普遍观望,从而直接导致项目开盘节奏放缓,新增供应量徘徊不前。

二季度一向是地产推盘集中期,然而今年前4个月的供应低位,使得大量的项目库存未能推出,而随着降准推动政策进一步落地,市场观望情绪将一定程度上减退,再加上房企冲刺半年度业绩的需要,5、6月份供应量或将迎来明显上升。

2、成交:成交量开始回升,一线城市涨幅尤甚

从CRIC系统监测的29个重点城市商品住宅4月成交面积来看,不仅同、环比全部小幅上涨,也高于去年月均成交量。一线城市上涨最为明显,同、环比增幅都最高,其中上海成交面积达到115万平方米,同比增幅超过50%;而二、三线城市整体环比小幅上涨6%,同比上升17%,其中,杭州、沈阳、福州等城市成交上升明显,同、环比皆大增。

在我们看来,本月重点城市成交虽不同程度回升,但远不及市场对新政后成交上升预期,其原因主要是:一方面,“3?30新政”落实稍显滞后,目前,多数银行普遍由于可能存在的风险而保持按兵不动,尤其是一些稳健保守的大型银行,仍在制定细则,并观察少数已执行新政银行的具体实施情况;另一方面,近期快频次的政策利好让人眼花缭乱,人们感受到政府的“救市”心切,因而对于接下来的政策环境普遍预期向好,观望情绪仍很强烈,因而导致成交未能明显回升。

但随着央行再次降准,推动房贷政策更快落地,购房者观望情绪将进一步减退,新政效果将逐步显现;再加上房企为冲刺业绩必将加大供应量和营销力度,预计”红五月”成交量也将继续稳步上涨。

3、库存:部分城市消化周期明显下降,但整体库存仍较高

从供求方面来看,本月重点城市供求比虽有所回升,但超6成城市供求比仍在1.0以下,整体仍处较低水平。其中,北京、沈阳、无锡、青岛等城市供求比不足0.5。而供求比走低主要原因还是新政后供应量仍未提振,成交量表现相对较好,使得整体供求比维持较低水平。而随着政策利好的继续释放,新政的落地,重点城市供求或稳步上升,供求比也将回归正常水平。

库存方面,整体库存仍居高不下,同比继续增长的城市超过7成,而值得注意的是,深圳、济南、常州等城市在成交明显回升下,库存量不同程度下降。在我们看来,今年前四个月的供应低位一定程度上减缓了城市库存的快速攀升,但成交量的不振使得各城市库存并未明显改善,继续维持高位。而随着系列政策效果的持续释放,成交量的稳步回升,预计合肥、济南、武汉等供求相对平衡的城市库存将稳步下降。

从消化周期来看,本月重点城市消化周期并未明显改善,超6成城市消化周期继续上涨,其主要原因还是新政效果未显现,供求仍未提振下,去化周期进一步拉长。但也应看到,深圳、宁波、杭州、济南等城市在成交量回升下,消化周期大幅下降,降幅都超过30%,预计,在政策利好落地,市场进一步回升推动下,重点城市消化周期将继续下降。

4、成交结构:低档产品成交占比回升,小户型和超大户型波动较大

从价格段成交结构来看,京沪深低档产品成交占比均有回升。继上个月低档产品成交占比较大幅度下滑后,本月京沪深3个一线城市低档产品成交占比有2-4个百分点的上涨。而中低档、中档、中高档和高档产品成交占比变化,3个城市表现分化。北京和深圳中低档产品成交占比均有小幅下滑,而上海本月蔚蓝领海等刚需盘有较好的表现,中低档产品成交占比大涨5%。从北京销售面积和金额top10项目来看,多是单价3万元/平方米以下的刚需和改善型产品,因而本月北京高端产品成交占比也有较大幅度下滑,环比下滑4个百分点。深圳本月高端产品则有较好的表现,销售金额top10中,3席均价超过5万元/平方米,单价最高可达的20万元/平方米的招商海上世界双玺也开盘售罄,因而高档产品成交占比本月有小幅上涨,但中高档产品受低档和中低当产品成交占比回升影响,本月有较大幅度下滑,环比下降5%。但总体上,3个一线城市各价格段产品成交占比并无结构性变化。

从面积段占比来看,90平方米以下和200平方米以上户型产品成交占比有较大波动,中间产品表现较为稳定。京沪深120-144平方米面积段产品成交占比表现较为稳定,与上月相比均表现为基本持平,而90平方米以下和200平米以上产品成交占比在3个城市的表现分化较为明显。其中北京和上海90平方米以下本月成交占比呈爆发式上涨,环比分别大涨8个百分点和7个百分点,深圳90平方米以下产品成交占比则表现诶大幅下滑6个百分点。而200平方米以上大户型产品成交占比,北京和上海本月均有较大幅度的下降,深圳的变化幅度则不大,微幅上涨2个百分点。

5、本月小结:新政效果逐步显现,二季度将是去库存关键“窗口期”

4月市场虽有起色,但也低于预期,其主要原因是,一方面多数地方房贷新政仍未执行,而最为重要的二套首付四成政策,多数银行由于可能存在的风险而保持按兵不动,细则仍未落地,如广州除建行等少数银行外,二套首付比例仍维持7成,且利率普遍上浮。另一方面,系列政策的刺激,使得市场对政策宽松预期加大,观望情绪浓厚。

不过,我们对二季度市场持相对乐观态度,“3?30新政”等一系列政策利好给市场注入活力不可否认,而随着央行再次降准,流动性大规模释放,将加快二套房首付四成等房贷新政落地执行,市场潜在需求或将被激活,目前处于观望的一大部分购房者将会出手,加快入市步伐,新政效果也将逐步显现。同时,随着房企为冲刺半年度业绩,或将大幅提高新增供应量,在房源充足的情况下,成交量也将上扬,预计5、6月份市场将迎来一波成交小高峰,二季度市场表现可期。

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